Além dos apartamentos desocupados, a dispersão dos usuários de drogas pela região também resultou na desvalorização dos imóveis nas ruas afetadas. Levantamento feito pela Folha, com base em dados municipais do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), mostrou que o preço médio do metro quadrado negociado nas ruas da cracolândia durante o segundo semestre de 2022 foi de R$ 2.654, uma queda de 27% em relação ao ano anterior.
Os dados utilizados são fornecidos pela gestão municipal e incluem informações sobre os preços pagos em transações imobiliárias. Na rua Guaianases, por exemplo, foram vendidos 13 apartamentos entre julho e dezembro de 2022, com preço médio de R$ 2.337 o metro quadrado. Esse valor é 15% menor do que o registrado no mesmo período entre 2019 a 2021, quando o metro quadrado era vendido a R$ 2.734.
Um dos apartamentos negociados no ano passado, com 40 metros quadrados e um dormitório, foi vendido por R$ 261.365 em outubro de 2022. No entanto, em fevereiro de 2021, o mesmo apartamento havia sido adquirido por R$ 448.019. Essa desvalorização também é observada nas ruas Helvetia e Vitória, onde os imóveis comercializados em 2022 custaram 20% e 38% menos, respectivamente, em comparação aos anos anteriores.
A desvalorização dos imóveis também ocorreu em ruas vizinhas, porém, em percentual menor do que nas ruas afetadas pela cracolândia. A queda no preço médio do metro quadrado negociado nessas ruas foi de 11%, em comparação com os 27% das vias ocupadas pelos usuários de drogas. Essa desvalorização reflete um cenário mais amplo na cidade, onde o preço médio do metro quadrado negociado teve uma queda de 5% entre o segundo semestre de 2021 e 2022.
A região que engloba a cracolândia registrou o segundo metro quadrado mais barato do centro em 2022, ficando atrás apenas do Bom Retiro e parte do Pari. Isso tem levado a uma série de consequências, como a desocupação de apartamentos e a falta de compradores, como mostra o caso do condomínio na rua Conselheiro Nébias, onde nove apartamentos foram desocupados desde agosto de 2022 e outros 12 estão vazios.
Para o urbanista Kazuo Nakano, essa desvalorização dos imóveis reflete a oportunidade que pequenos investidores enxergaram na baixa de preços. No entanto, ele ressalta que esse movimento pode indicar um processo de gentrificação, onde moradores de baixa renda são substituídos por outros moradores em razão da valorização do local. Nakano prevê que esse movimento especulativo imobiliário no centro pode se intensificar com a concretização de projetos que incentivem o mercado imobiliário na região.
Apesar das ações da prefeitura e da intensificação do policiamento na região, os moradores ainda enfrentam incertezas e receios quanto à presença da cracolândia e seus impactos na valorização dos imóveis. Medidas como a isenção do IPTU para imóveis nas ruas afetadas pelo tráfico de drogas são vistas com cautela pelos comerciantes, que temem a acomodação permanente dos usuários de drogas nessas áreas.
No entanto, a prefeitura ressalta que está implementando diversas medidas para recuperar o centro da cidade, como incentivos fiscais para a requalificação de prédios antigos e parcerias público-privadas para a construção de unidades habitacionais e infraestrutura de serviços. A Secretaria de Segurança Pública também intensificou o policiamento na região e está realizando uma operação para identificar o perfil dos usuários de drogas.
É importante ressaltar que o centro de São Paulo está passando por um momento delicado de transformação, onde a presença da cracolândia tem gerado impactos significativos nos imóveis e na vida dos moradores. É preciso que as autoridades municipais e estaduais adotem medidas efetivas para combater a violência e recuperação da região, garantindo a segurança e qualidade de vida dos moradores.
